Где покупать недвижимость в Европе: города для инвестиций 2017

Где покупать недвижимость в Европе: города для инвестиций 2017

Где покупать недвижимость в Европе: города для инвестиций 2017. Close Europe

Невзирая на несколько нестабильную ситуацию в Европе, аппетиты инвесторов на рынке недвижимости всё так же сильны, как и прежде. Более того, вызовы, которые возникают в результате случаев, подобных выходу Великобритании из состава ЕС, а также возможные политические изменения в ряде других стран, стимулируют инвесторов в поиске новых рынков для размещения своих ресурсов. Редакция Close Europe решила ответить на вопрос, где покупать недвижимость в Европе, и выяснить, какие города занимают лидирующие позиции по инвестиционной привлекательности.

Где покупать недвижимость в Европе: Новые реалии рынка

Прежде, чем задаваться вопросом о том, где покупать недвижимость в Европе, необходимо понимать общие тенденции и тренды, которые складываются на рынке, и по которым рынок с наибольшей вероятностью будет развиваться в дальнейшем.

На данный момент европейский рынок недвижимости переживает трансформацию от недвижимости как финансового актива и продукта, до недвижимости как услуги.

В то время как в Великобритании наблюдается общий спад заинтересованности в инвестициях, иностранные инвесторы всё чаще оценивают стоимость недвижимости во многих государствах Европы.

Отрасль недвижимости в Европе начинает выходить за традиционные рамки, а изменения эти связаны с трансформацией самого подхода людей к работе и жизни. Далее в статье мы подробнее остановимся на факторах, которые влияют на изменения рынка недвижимости. Также рассмотрим, какие тренды складываются на рынке и какие сферы жизнедеятельности могут быть наиболее перспективными с позиции инвестирования в рынок недвижимости.

Методология проведения исследования

Данная статья стала результатом исследования, проведенного консалтинговой компанией PwC и Urban Land Institute, в котором содержится прогноз инвестиций и тенденций развития рынка недвижимости в Европе и сопутствующих имущественных вопросов, которые интересуют инвесторов.

В исследовании PwC отражено мнение 781 профильных специалистов на рынке недвижимости. Проводилось оно методом опросов и дополнительных интервью. У экспертов была возможность поделиться собственными взглядами, мнениями, предоставлять комментарии. В числе экспертов инвесторы, управляющие инвестиционными фондами, застройщики, компаний по управлению активами, кредиторы, брокеры, консультанты.

Где покупать недвижимость в Европе: основные рыночные тренды 2017

В этом подразделе мы опишем 5 основных трендов, которые активно выражаются уже сейчас, и определенно сохранятся до конца 2017 года.

  1. Снижение процентных ставок возврата инвестиций

“Снижение” можно считать ключевым словом на 2017 год – снижение уровня экономического развития, снижение роста арендных ставок, снижение скорости возврата инвестиций. Так, среди респондентов, наибольшее количество, а именно, 47% ожидают возврата инвестиций в рамках 5-10% годовых. При этом, 2/3 опрошенных ожидают, что в 2017 году уровень прибыли от аренды недвижимости сократится.

2. Доступ к недвижимости и расширение портфеля

Рынок недвижимости предоставляет много возможностей для инвесторов. Тренд, который наблюдается на начало 2017 года состоит в том, что инвесторам, которые ранее фокусировались исключительно на конкретном виде недвижимости, в современных условиях приходится видоизменять свой подход и расширять портфель.

Так, многие инвесторы, которые ранее занимались недвижимостью для бизнеса (офисные и торговые центры), теперь желают иметь в своем портфеле и жилую недвижимость, в которую сами инвесторы вкладывают не только с целью перепродажи, но и долгосрочной аренды.

3.  Операционные альтернативы

Данный тренд отображает целевое назначение недвижимости. Так, к примеру, инвесторы всё больше внимания обращают на недвижимость, которая требуется для населенного пункта с позиции развития инфраструктуры. При этом, в выбранной сфере должен присутствовать явный недостаток инвестиций. К примеру, это недвижимость, связанная со сферами здравоохранения, отдыха, производственного назначения и т.д.

К слову, инвестиции в отели, недвижимость для молодежи (включая общежития), а также недвижимость в учреждения здравоохранения названы наиболее перспективными на 2017 год, исходя из результатов исследования. Почему именно они?

Указанные выше секторы предоставляют диверсификацию и стабильность возврата инвестиций, в то время, как коммерческая недвижимость является более дорогой и более уязвимой к экономической неопределенности.

Учитывая то, что одним из важнейших факторов, на который необходимо ориентироваться на рынке недвижимости, является демография, то данные учреждения как нельзя кстати будут отвечать растущим потребностям населения. В данном случае, недвижимость становится не только товаром, но и услугой.

4. Регуляторные правила

Суть данного тренда состоит в том, что в связи с рыночными требованиями, которые относятся по большей мере к финансовым учреждениям-инвесторам, конечная стоимость инвестиций будет существенно увеличиваться. Также, нельзя не отметить то, что выход Великобритании из состава стран-членов ЕС в среднесрочной перспективе отразится негативно на инвестиционной способности её граждан, и конечно же сама инвестиционная привлекательность данного государства существенно снизится.

5. Выход на новые рынки и изменение парадигмы

В будущем всё больше недвижимости будет приобретаться как услуга, чем как актив, купленный с целью сдачи. Технологии и социальное развитие очень сильно влияют на изменения на рынке недвижимости. Посудите сами, несколько лет назад такие понятия как “coworking” или “open space” не существовали, а сейчас они всё больше привлекают молодых предпринимателей и работников, ведь такая услуга предоставляет некоторую свободу локации.

Подобные коворкинги уже создали и постепенно наращивают долю совершенно нового рынка. Поэтому, сами опрашиваемые рекомендуют инвесторам присмотреться к новым рынкам и идти в ногу со временем.

Где покупать недвижимость в Европе: самые интересные рынки

В связи с Brexit, Германия заменила Великобританию и возглавила перечень наиболее перспективных стран для инвестиций во всей Европе. Берлин, Гамбург и Франкфурт занимают три верхних строчки в рейтинге городов для инвестиций (по оценкам PwC), а Мюнхен находятся под номером 5.

Берлин признан лучшим городом для инвестиций в недвижимость. Берлин является большим городом с потенциалом, где аналитики закладывают наибольший рост на рынке недвижимости в течении следующих 10 лет. При этом, Франкфурт, деловой центр Германии, в данном рейтинге занял третью строчку. Многие из опрошенных обратили внимание на его потенциал и привлекательность недвижимости в финансовом секторе.

Последствия Brexit для инвестиционной привлекательности Британии

Что касается ранее упомянутого выхода Великобритании, то последствия таковы, что Лондон в этом рейтинге, где указаны топ-30 городов, занял лишь 27 позицию, опередив Стамбул, Афины и Москву. Из городов Великобритании в рейтинг также попали Бирмингем, который опустился до 22 отметки, Манчестер и Эдинбург, занявшие следующие позиции. Таким образом, по оценкам инвесторов, перспективы “Туманного Альбиона” действительно туманны и на текущий момент не внушают доверия.

Среди других больших европейских городов с мировым капиталом стоит отметить Париж, который не особо выиграл от падения городов Великобритании в рейтинге. Несомненно, этот город привлекателен для инвестиций как одна из мировых столиц, однако он остается в середине таблицы под номером 17. Политическая ситуация во Франции несколько настораживает инвесторов, которые выбрали выжидающую тактику по отношению к этому городу.

Рейтинг городов Европы для инвестиций в недвижимость 2017

Место Город Рост аренды* Рост цен*
1 Берлин + +
2 Гамбург + +
3 Франкфурт + +
4 Дублин + +
5 Мюнхен + +
6 Копенгаген + +
7 Лиссабон + +
8 Стокгольм
9 Мадрид + +
10 Лион
11 Амстердам + +
12 Осло
13 Цюрих
14 Вена
15 Милан +
16 Барселона + +
17 Париж
18 Хельсинки
19 Прага
20 Варшава
21 Будапешт
22 Бирмингем
23 Манчестер
24 Эдинбург
25 Рим
26 Брюссель
27 Лондон
28 Стамбул
29 Афины
30 Москва

* Результаты по показателям “Рост стоимости аренды” и “Рост цен на недвижимость” были оценены экспертами. Здесь “+” означает существенное увеличение значения, а “-” его снижения. В случае отсутствия значения в колонке напротив конкретного города, это означает, что ситуация в данном городе кардинально меняться не будет.

Где покупать недвижимость в Европе: маленькие и уютные города

Как мы можем увидеть из результатов таблицы, сейчас не только столицы государств, но и меньшие города входят в рейтинг привлекательности для инвестиций в недвижимость. Повлияли на это такие факторы, как социальная инфраструктура, транспорт, качество жизни, дальновидность местных властей и их деятельность.

Большинство респондентов приспосабливают свою инвестиционную стратегию в отрасли недвижимости к демографическим и социальным изменениями. Так, совершенно не удивительно, что так высоко в рейтинге находится столица Ирландии, Дублин. Благодаря молодому и быстро растущему населению, благоприятному ирландскому налоговому режиму, и новаторским американским корпорациям, город занимает всего 4 место в рейтинге.

Две менее крупные столицы, которые также завоевали популярность, – это Амстердам и Цюрих. Амстердам занял 11-е место. Аналитики отмечают улучшения в  экономике Нидерландов и бурное развитие рынка недвижимости. Подъем Цюриха на тринадцатую позицию связаны скорее с тем, что перспективы других городов снижаются, а не за счёт существенных улучшений на местном рынке недвижимости.

Где покупать недвижимость в Европе: столица или периферия?

Еще один интересный пример – Лион, второй по величине город Франции. По уровню ВВП данный город также является наиболее динамически развивающимся, вторым после Парижа. Для тех, кто рассматривает большие региональные города в Европе, Лион предлагает довольно большой и разнообразный рынок для инвестиции в недвижимость.

Сами инвесторы советуют не обострять внимание только на столицах. Если те или иные региональные рынки развиваются быстрыми темпами, зачем ограничивать себя столицами?

Где покупать недвижимость в Европе: как обстоят дела в Скандинавии?

В этом году рынки скандинавских стран укрепили свое место в качестве пункта назначения для капитальных инвестиций в недвижимость.  Сопровождаемые хорошей демографией, растущей экономикой и высоким качеством жизни, Копенгаген и Стокгольм входят в первую десятку, в то время как Осло занимает 12 место.

К сожалению, Хельсинки не был насколько высоко оценен. Экономика Финляндии восстанавливается медленнее, чем ее северные соседи, хотя некоторые рассматривают это как возможность покупать недвижимость именно в Хельсинки, пока её доходность по-прежнему относительно высока.

Где покупать недвижимость в Европе: теплые страны всегда в тренде

Города Пиренейского полуострова также попали в данный рейтинг. Лиссабон, находящийся теперь под номером 7, считается более благоприятным, чем Мадрид или Барселона. Несмотря на небольшой рынок, доходность в португальской столице привлекает инвесторов, особенно тех, кто считает цены на недвижимость в Испании завышенными.

Говоря о Испании, отметим, что Мадрид занял довольно высокое место (9) в рейтинге, и находится в поле зрения инвесторов. Чего нельзя сказать о Барселоне, которая появилась лишь на 16 месте. Связано это с большей рисковостью активов за счёт сложности их оценки, а также с вопросом независимости Каталонии.

В Италии основным инвестиционным хабом по мнению экспертов исследования должен стать Милан, который по праву считается деловым центром страны. Однако в целом, ситуация в Италии не рассматривается инвесторами как привлекательная, ввиду слабого экономического роста, значительной бюрократии, проблем в финансовой системе.

Характеризуя страны Центральной и Восточной Европы, стоит отметить перспективность Будапешта по сравнению со столицами Польши и Чехии. Вероятно, такая ситуация связана с немного более стабильной политической обстановке в Венгрии.

Большой удар достался по перспективам Стамбула, который упал с 10 на 28 место. Террористические атаки, путч в июне 2016 года и последующие события оттолкнули международных инвесторов от этого города.

Где покупать недвижимость в Европе: “на Берлин”!

Победителем данного рейтинга стала быстрорастущая столица Германии, Берлин. Этот город получил высокий результат по всем критериям оценки – инвестициям, развитию, перспективам аренды недвижимости и увеличению стоимости капитальной инвестиции в недвижимость.

На текущий момент Берлин представляет очень ликвидный рынок недвижимости, который продолжает увеличиваться. На этом рынке эксперты прогнозируют рост в ближайшие 10 лет. Бизнес и прирост населения идут рука об руку, поэтому и цены на рынке недвижимости вряд-ли будут падать в этом городе.

Несмотря на высокие цены на недвижимость, инвесторов это не оттакликает. Напротив, они готовы приобретать недвижимость на растущем рынке даже за высокую цену. Причиной этого является расчет на то, что в дальнейшем цена и самой недвижимости, и арендной платы, будет расти.

Строительные и инвестиционные компании констатируют, что в Берлине нет проблем с продажей либо арендой недвижимости. Особой популярностью пользуются  помещения высокого класса.

В качестве послесловия

Следует отметить, что несмотря на  существенную концентрацию городов-лидеров рейтинга инвестиционной привлекательности в Германии, в других государствах можно также найти хорошие возможности и скрытый потенциал, и далеко не всегда нужно сосредотачиваться на столице.

Редакция Close Europe надеется, что данная информация сможет помочь вам ответить на вопрос где покупать недвижимость в странах Европы, а также даст общее представление о текущих тенденциях на рынке недвижимости Европы и ожиданиях инвесторов. Надеемся, что материал был вам полезен. Будем очень признательны, если Вы оцените наш труд лайком и репостом в социальных сетях.

Не забывайте подписываться на Close Europe в Facebook и VK, чтобы следить за нашими новыми материалами. Если у Вас есть интересные идеи для статей или Вам хотелось бы почитать о определенных аспектах жизни в Европе, напишите нам об этом в комментариях, будем рады узнать Ваше мнение. Благодарим за внимание!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *