Как купить недвижимость в Австрии?

Как купить недвижимость в Австрии: цены

Как купить недвижимость в Австрии. Фото: Shutterstock

Экономическая стабильность, престиж, спокойствие, высокий уровень жизни — эти слова прекрасно характеризуют Австрию. Это государство стоит довольно высоко в различных рейтингах и уровнях ранжирования, поэтому совершенно логично, что большое количество людей желает осесть в Австрии надолго. Сегодня предлагаем детальнее рассмотреть, как купить недвижимость в Австрии, насколько это возможно сделать иностранцу, и каковы особенности данного процесса.

Австрия неоднократно фигурировала в наших оценках (например, стоимости жизни), а столица Австрии — Вена и вовсе заняла 1 место в рейтинге лучших городов мира для жизни. Поэтому и возник вопрос о том, а как, собственно, купить недвижимость в Австрии? Давайте разбираться вместе.

С чего начать: сложности перед покупкой жилья в Австрии?

У человека есть намерение купить недвижимость в Австрии. На чем ему сосредоточиться изначально? Как вариант, можно начать с выбора местности для совершения потенциальной покупки.

Именно для этого сперва нужно выбрать город, после чего определиться с его зональной разбивкой, возможно почитать отзывы в интернете о том, или ином месте, сравнить их. В общем, провести «домашнюю работу» по изучению местности.

Можно даже обратиться в Центральный офис метрологии и геодезии (Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen). Затем, следует поискать непосредственно объекты недвижимости в интернете, например, здесь. Но лучше всего обратиться к опытному юристу, который сможет подсказать детальнее, можно ли приобрести конкретный объект лицу.

Не стоит также забывать о том, что в Австрии иностранцы вправе приобретать недвижимость, но с некоторыми нюансами. Поскольку необходимо получить одобрение для осуществления сделки покупки объекта недвижимости в местном муниципалитете, в соответствующей комиссии.

Далее мы опишем общую процедуру покупки недвижимости поэтапно. Однако, ввиду того, что существует несколько специфических черт для иностранцев, предпочтительнее обратиться к профессионалам — австрийской юридической компании, которая бы имела опыт и специализировалась на сделках с недвижимостью.

Нормативные акты, регулирующие процесс приобретения недвижимости в Австрии

Основным нормативным актом, определяющим правила и условия приобретения недвижимости в Австрии является государственный закон «Auslaendergrunderwerbsgesetz». Вот ссылка на Закон «О приобретении недвижимости иностранцами в Вене».

Также, почему мы изначально сделали акцент на выборе региона, поскольку у каждой из федеральных земель Австрии существует свои нормы регулирования земельного права (Landesgesetz).

Проверка истории сделок с недвижимостью

Определившись с местом желаемой недвижимости, следует ознакомиться с выпиской из земельного кадастра от уполномоченных государственных органов, поскольку в этой выписке будет содержаться информация о наличии прав третьих лиц на объект недвижимости, или наличие ограничений, среди которых ипотека, залог, преимущественные права наследования и т.д.

Выписку подобного рода можно получить из государственного земельного реестра в отделении районного суда (называемого Bezirksgericht) или топографической службы (Vermessungsamt). Но, этим аспектом будут заниматься нотариусы и адвокаты, которые занимаются имущественными сделками и имеют доступ к базе данных (реестру) недвижимости.

На сайте Министерства юстиции Австрии существует возможность подать онлайн запрос и ознакомиться с земельным кадастром на интересующую недвижимость в Австрии. Однако, база данных находится не в свободном доступе, и запросы являются платными.

Дальнейшие действия: предложение, разрешение, договор

После того, как объект недвижимости будет выбран, можно согласиться на сделку по указанным продавцом условиям (цене). А можно поторговаться, совершив официальное предложение (оффер), в котором указать свои условия приобретения. Составить его необходимо в письменном виде с помощью агента по недвижимости или юриста. Убедитесь, что до момента высылки предложения продавцу, у вас, как у покупателя, имеются в наличии необходимые денежные средства для совершения сделки.

К предложению прилагается подробный перечень затрат по сделке, таких как юридические издержки, налог на передачу собственности, регистрационная пошлина, и оплата услуг агента по недвижимости.

Когда продавец принимает предложение, необходимо составить и заключить договор купли-продажи объекта недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости в Австрии

Поскольку многие правовые аспекты условий договора могу быть специфичными, необходимо воспользоваться услугами адвоката и нотариуса для составления договора купли-продажи.

Некоторые ресурсы указывают, что теоретически стороны соглашения могут самостоятельно заключить договор купли-продажи без участия юриста, только нотариуса (или окружного суда), который подтверждает подписи сторон на документе. Насколько это соответствует действительности? По нашему мнению, сомнительно, поскольку законодательно предусмотрена процедура участия сторон в процедуре купли-продажи. Однако, просим подтвердить или опровергнуть данную информацию в комментариях.

Право собственности на недвижимость в Австрии приобретается путем подписания договора и оплаты налога, возникающего на основании сделки. Однако, заключительным этапом приобретения права является перерегистрация объекта недвижимости в земельном кадастре.

Помните, как в начале статьи мы обратили внимание на важность ознакомления с выпиской из земельного кадастра? Необходимо учитывать принцип приоритета (например, наличие наследников), который является очень важным для того, чтобы позволить новому собственнику полноправно распоряжаться обьектом недвижимости.

Разрешение на приобретение недвижимости в Австрии для иностранцев

Как было описано выше в вводной части статьи, иностранцам (не являющихся гражданами стран Евросоюза и Европейского экономического пространства) для приобретения недвижимости в собственность необходимо получить разрешение из государственных органов.

Поскольку более детальные требования к приобретению имущества иностранцами предоставляются в соответствии с законодательством Австрии о приобретении недвижимости иностранцами различных федеральных земель (выше мы указали ссылку на подобный закон в Вене), в данном случае мы опишем процесс получения разрешения лишь в общем виде.

Адвокат, представляющий интересы иностранного покупателя должен обратиться непосредственно в компетентный орган желаемой провинции или районную администрацию. При этом, запрос утверждается только в том случае, если сделка не угрожает культурным, социальным или макроэкономическим интересам и не осуществляет отрицательного влияния на них.

Документы, необходимые для получения разрешения на проведение сделки

  • заявление на разрешение;
  • договор купли-продажи (или его проект);
  • геодезический план обьекта недвижимости;
  • выписка из земельного реестра;
  • информация о назначении обьекта недвижимости (жилая / коммерческая);
  • заграничный паспорт лица (будущего покупателя).

Если покупка осуществляется на юридическое лицо, дополнительно необходимо предоставить выписку о регистрации компании, устав, торговую лицензию.

После подписания договора, покупатель может совершить предоплату в размере около 10% от стоимости покупки в качестве депозита, который передается в доверительное управление (или на банковский депозитный счет) до момента завершения сделки.

Денежные средства уплачиваются через юриста, который отвечает за их сохранность. Юрист передает денежные средства продавцу после получения разрешения на проведение сделки и выполнения продавцом своей части условий по договору купли-продажи.

Недвижимость в Австрии: ориентировочная стоимость покупки и затраты

Издержки покупателя и продавца

 Наименование услуги  Размер ставок Кто платит?
Оплата услуг юристов 1% — 3% (+ 20% НДС) покупатель
Налог на покупку недвижимости 3.5% покупатель
Регистрационный сбор €42 — 59 покупатель
Оплата услуг нотариуса €120 за подпись  (+ 20% НДС) покупатель
Комиссия агента недвижимости 1.5% — 2% (+ 20% НДС)
1.5% — 2% (+ 20% НДС)
покупатель
продавец
Издержки покупателя 7.60% — 10.60%
Издержки продавца 1.80%-2.40%

Источник: Global Property Guide

После завершения (подписания сторонами) сделки по приобретению, адвокат покупателя займется перерегистрацией документов по обьекту недвижимости в компетентном местном суде и оплатит налог и регистрационный сбор. А вот при отказе государственных органов на выдачу разрешения, деньги будут возвращены покупателю (за вычетом оплаты услуг юриста, нотариуса и агента по недвижимости).

Недвижимость в Австрии: необходимые для перерегистрации документы

  • Договор купли-продажи с подписями всех участвующих сторон, заверенные судом или нотариусом;
  • Информация о размерах полезного пространства обьекта недвижимости;
  • Договор из банка о дофинансировании (если имеет место);
  • Подтверждение отсутствия долгов по домовладению;
  • Разрешение на приобретение объекта недвижимости в Австрии;
  • Идентификационные документы нового собственника.

Оплата осуществляется через банк, при этом при платежах свыше 15000 Евро по законодательству о противодействии легализации (отмывания) денежных средств, полученных преступным путем, проводится финансовый мониторинг Центрального банка, где проверяется личность плательщика и источники возникновения средств на покупку недвижимости.

Подводя итог, отметим, что недвижимость в Австрии стоит приобретать при помощи профессиональных адвокатов, специализирующихся на таких типах гражданско-правовых сделок. Спокойствие и отлаженность работы однозначно стоят потраченных ресурсов.

Надеемся, наша статья прибавила немного понимания к общему виду процесса покупки недвижимости в Австрии для желающих обосноваться, или совершить инвестицию в данном государстве.

Подписывайтесь на Close Europe в социальных сетях (ищите нас в Facebook и VK), чтобы оставаться в курсе интересных событий и оценок о странах Европы. Пишите в комментариях о своем опыте и аспектах, которые мы могли упустить при покупке недвижимости в Австрии.

Предлагайте свои темы для наших дальнейших исследований. Не забывайте поделиться новостью с друзьями, возможно им также будет интересно прочесть эту информацию. Благодарим за внимание!

Австрия, Главная

3 thoughts on “Как купить недвижимость в Австрии?

  1. Анатолий Матвийчук on Reply

    Статья так себе. Гражданам из не ЕСЛИ отказ в 99,9%. Это обусловлено двумя причинами: 1. Невозможность проверки денежных средств 2. Культурно-экономические условия. На самом деле — обыкновенная дискриминация.

    Адвокаты «проделают» работу, предложат двуступенчатое ГмбХ, которое будет стоить ежегодно минимум 5000 евро. А нет — так ваши деньги никто не вернет.

    1. Irina Haidn on Reply

      Анатолий, спасибо за комментарий. Интересно узнать «узкие» места схемы приобретения недвижимости от людей, которые с этим уже сталкивались. Я уточню эту информацию у своего маклера. Под маской доброжелательности таких подножек очень много, поэтому, даже не удивлюсь…

  2. Дора on Reply

    Комиссия реэлтора до 3%+НДС.
    И, в принципе, любой договор стороны могут заключить сами, нотариус или гос органы не требуют обязательной юридической экспертизы в случае приобретения недвижимости , это просто общая практика, т к в этом праве мало кто сам хорошо разбирается без особого образования.

Добавить комментарий