Недвижимость в Польше: процесс приобретения

Недвижимость в Польше для иностранцев является привлекательной, поскольку государство является членом ЕС и Шенгенского соглашения. Однако существуют некоторые ограничения на пути для желающих приобрести недвижимость в Польше, которые наряду со спецификой и процессом покупки мы рассмотрим подробнее.

Данная статья представляет собой попытку унифицировать имеющуюся информацию о нюансах и возможностях приобретения недвижимости в Польше, базируясь на официальных источниках.

Недвижимость в Польше: правовые основания приобретения

Начнем с источников информации, которыми послужили следующие нормативно-правовые акты:

  • Закон «О приобретении недвижимого имущества иностранцами» (Ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców);
  • Распоряжение Министра внутренних дел (МВД) Польши «О дополнительных разьяснениях и обязательных документах для получения разрешения на приобретение имущества иностранцем» (rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 729).

Прежде, чем начинать непосредственно поиски недвижимости, следует ознакомиться с этими документами, и определиться, нужно ли получать разрешение из Министерства внутренних дел (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji) на приобретение недвижимости. Об этом документе пойдет речь далее.

Недвижимость в Польше для граждан Евросоюза

Граждане стран-членов ЕС и ЕЭП могут свободно приобретать недвижимость в Польше, если только речь идет не о сельскохозяйственной или лесной недвижимости, для которой необходимо получить разрешение на приобретение от Министерства внутренних дел  (далее, МВД) Польши.

Однако существующее ограничение на приобретение недвижимости специального назначения будет снято с момента нахождения Польши в составе ЕС более 12 лет, а именно, начиная с 1 мая 2016 года.

Разрешение о покупке недвижимости иностранцем в Польше

На общих основаниях, описанных на официальном сайте МВД, покупка недвижимости в Польше в собственность иностранцев требует разрешения министра. Для того, чтобы получить разрешение, иностранец обязан подать заявление на его выдачу. При этом, у Министерства отсутствуют готовые образцы заявлений. Таким образом, заявители вправе  составить текст заявления самостоятельно или с привлечением юриста.

Существуют исключения, при которых для заключения сделки купли-продажи  не требуется разрешение на приобретение недвижимости. Перечень исключений приведен ниже:

  1. приобретение отдельных жилых помещений, в понимании Закона «О собственности помещений», а также гаражей и других частей помещения, которые будут использоваться для удовлетворения личных потребностей собственников;
  2. приобретение недвижимости иностранцем, проживавшим в Польше на протяжении 5 лет и имеющим ПМЖ или карту резидента ЕС;
  3. покупка квартиры или дома лицом, находящимся в браке с гражданином Польши, и проживающим на её территории более 2 лет;
  4. приобретение имущества иностранцем, который на дату совершения сделки имеет право наследования по закону, а продавец является владельцем или вечным пользователем недвижимости в течении как минимум 5 лет;
  5. покупка недвижимости, в размерах до 0,4 га, обществом, не имеющим статуса юридического лица;
  6. покупка иностранцем недвижимости у банка в результате неэффективных торгов в исполнительном производстве, относящихся к ипотечной недвижимости;
  7. приобретение акций общества или товарищества, которое является или становится иностранным в ходе приобретения, и в то же время является владельцем недвижимости, находящейся в Польше.

Разрешение на приобретение недвижимости иностранцем может быть выдано при удовлетворении следующим условиям:

  • покупка недвижимости не представляет угрозы для безопасности Польши или общественного порядка, не противоречит социальной политике государства;
  • иностранцу необходимо доказать наличие связей с Польшей.

Заявление о выдаче разрешения на приобретение недвижимости должно содержать следующие элементы:

  1. тип договора изменения правового статуса недвижимости (купли-продажи, мены, дарения);
  2. идентификационную информацию о сторонах сделки (имя, фамилию, гражданство, наименование юр.лица, место проживания или регистрации, почтовые индексы сторон;
  3. подтверждение связей с Польшей (брак с гражданином Польши; польское происхождение; наличие вида на жительство, ПМЖ, карты резидента ЕС в Польше; осуществение предпринимательской деятельности в Польше);
  4. детальную информацию о предмете сделки, его местоположение, размер, кадастровый номер;
  5. обоснование цели приобретения недвижимости;
  6. источники происхождения средств.

В связи с вышеперечисленными требованиями к заявлению, необходимо приложить следующие подтверждающие документы:

  1. копии документов о наличие связи будущего владельца недвижимости с Польшей;
  2. копии документов, удостоверяющих личность заявителя, или в случае юридических лиц — документов, подтверждающих членство лица в управлении предприятием и занимаемую им должность, а также регистрационные документы предприятия;
  3. документы, подробно описывающие предмет сделки, устанавливающих его технические характеристики, цену продажи, собственников и регистрацию недвижимости;
  4. письменные или нотариально заверенные документы, в которых содержится выражение желания владельца на продажу недвижимости;
  5. для юридических лиц необходимы документы, подтверждающие источники происхождения денежных средств (справки о отсутствии долгов перед налоговой, Фондом социального страхования, выписки банка о наличии денежных средств).

Данный перечень является базовым, но не исчерпывающим. Каждый случай рассматривается отдельно, поэтому решение о необходимости тех или иных дополнительных документов будет приниматься соответствующими чиновниками.

Срок рассмотрения заявления в МВД Польши составляет 2 месяца. Однако в случае возникновения необходимости сбора и оценки дополнительных материалов, этот срок может быть увеличен до 6 месяцев.

Срок действия разрешения на приобретение недвижимости в Польше составляет один год с момента выдачи, после чего теряет свою юридическую силу. Выдача разрешения происходит только на один описанный в разрешении объект недвижимости.

Процедура приобретения недвижимости в Польше

В целом процесс покупки недвижимости состоит из двух основных этапов. На первом происходит заключение предварительного договора купли-продажи. В данном случае, покупатель оплачивает заранее установленный размер задатка, который может колебаться в размерах от 10,000 польских злотых до 10% стоимости имущества.

В предварительном договоре прописываются права и обязанности, а также ответственность сторон, особенно, касаемо расторжения сделки. Если сделка расторгается по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца, а если по вине продавца — покупатель получает возврат задатка в двойном размере. Оплата может быть проведена как наличными, так и в безналичной форме.

На втором этапе происходит подписание основного договора купли-продажи, и переоформление недвижимости на нового владельца. Сделки по переходу прав собственности на недвижимое имущество регистрируются у нотариуса, который выполняет несколько полезных функций: 1) проверяет объект сделки на предмет отсутствия на нем задолженностей и прочих обременений, 2) регистрирует сделку и 3) уплачивает налог (от лица покупателя) за приобретение имущества.

Расходы, связанные с приобретением недвижимости в Польше

Перечень расходов, связанных с покупкой недвижимости, является ориентировочным и состоит из следующих статей:

  • уплата налога за приобретение недвижимости * — около 2% от размера сделки;
  • услуги нотариуса — могут составлять установленные рамки (к примеру, от 500 злотых) или процент от сделки, но не более 3%;
  • расходы на государственную регистрацию недвижимости — около 1% размера сделки;
  • агентское вознаграждение ** — около 3% размера сделки.

*- налог за передачу прав собственности на недвижимость уплачивается только в случае покупки на вторичном рынке. Если речь идет о новостройках, данная статья расходов отсутствует.

** — агентское вознаграждение применяется только в случае приобретения недвижимости через посредников. Если сделка совершается напрямую с владельцем, никакой комиссии уплачивать не требуется.

Таким образом, недвижимость в Польше продолжает быть актуальной с позиции инвестиционной привлекательности, а её приобретение, судя по результатам предоставленных в статье материалов, не особо обременительный процесс.

Благодарим за интерес в наших публикациях. Подписывайтесь на Close Europe в социальных сетях (Facebook и VK), чтобы не пропускать интересную информацию. Делитесь в комментариях своим мнением о недвижимости  в Польше и опытом её приобретения.

Главная, Польша

8 thoughts on “Недвижимость в Польше: процесс приобретения

  1. Маша on Reply

    Добрий день!
    Чи можете порадити хороші райони в Кракові для придбання квартири? Щоб не далеко від центру, ну і щоб безпечним був також.
    Наперед вдячна за відповідь!

    1. Close Europe on Reply

      Маша, добрый день! Все районы, находящиеся недалеко от центра Кракова по сути безопасны. Если исходить из цены, недорогую недвижимость можно найти в достаточно хороших, и не слишком удаленных, районах Olsza, Podgórze, Bronowice. Дороже, но однозначно ближе будут районы Śródmieście, Grzegórzki, Krowodrza. Важно подобрать район так, чтоб транспортная развязка была хорошей — трамвай или несколько линий автобуса. Желаем успехов в поисках!

    1. Close Europe on Reply

      Прекрасно, Сергей Борисович. Редакция Close Europe знакомит читателей с различными аспектами жизни в Европе, и недвижимость в нём также не исключение.

  2. Всеволод on Reply

    Хочу приобрести дом под Варшавой, столкнулся с тем, что сделки проходят через посредников, хотят 2%, при нашем бюджете это лишние 5 тысяч евро, не подскажите, как можно обойтись без посредников и не много ли посредники требуют, по моему мнению такая работа должна не превышать 1-2 тысячи евро.

    1. Close Europe on Reply

      Всеволод, по опыту можем сказать, что условия сотрудничества с посредниками можно обсуждать, даже если они утверждают, что это якобы «запрещено». Так, наши знакомые сбили цену услуг посредника до 0,5% от стоимости сделки, хотя изначально агентство утверждало, что цена вопроса — 1,9%. Определенно, многое зависит от того, насколько посредник гибкий в бизнесе.

      1. Всеволод on Reply

        Спасибо за информацию, будем пытаться сбить цену, пока очень жестко стоят на своем, однако обещали выбить неплохую скидку с застройщика, может хоть этим компенсируют свою зрЯплату.

        1. Close Europe on Reply

          Всеволод, вполне вероятно скидка с застройщика будет способна компенсировать затраты. Удачи Вам!

Добавить комментарий