Рынок недвижимости Европы 2017: какое будущее его ждет?

Рынок недвижимости Европы 2017 и какое будущее его ждет?

Рынок недвижимости Европы 2017: какое будущее его ждет?

Некоторые европейские рынки продолжают пребывать в затянувшихся кризисных или пост-кризисных периодах. Однако, международные инвесторы рассматривают рынок недвижимости как самый надежный вариант вложения средств.

Сегодня редакция Close Europe хочет разобраться, является ли рынок недвижимости в Европе привлекательным для инвестицый? Что более важно, могут ли инвесторы ожидать хорошего ROI (возврата инвестиций) в современных геополитических условиях? Давайте начнем.

Прежде, чем перейти к оценке процентных ставок и возврата инвестиций, предлагаем рассмотреть рынок недвижимости Европы с исторической перспективы прошлого года, оценить его текущие тренды. Также, оценим факторы риска на рынке недвижимости и более детально рассмотрим каждый макрорегион Европы.

Рынок недвижимости Европы: Оценка результатов 2016 года

2016 год характеризуется замедлением темпов роста основных макроэкономических показателей. Виной тому стали политические изменения и неопределенность, к которой они привели. На текущий момент Европейский рынок недвижимости не ощутил значительных изменений, чего не скажешь о отдельных государствах и рынке ценных бумаг.

Беспокойство по поводу нестабильного рынка облигаций по сути увеличило фокус на имущественных капитальных инвестициях.  Пока облигации переживают отток капитала, следующего за референдумом Великобритании о выходе из состава ЕС, аналогичные риски возникли в ноябре, в связи с победой Трампа на выборах.

Доходность облигаций в целом остается низкой, а рынки недвижимости большинства государств Европы остаются относительно привлекательными и сохраняют свою популярность. Продолжение текущих программ монетарной политики также будет стимулировать инвестиции в сферы, в которых можно получить фиксированные ставки возврата активов. Таким образом, европейский рынок недвижимости получит еще больше капитала, а количество инвесторов на уже и так перегруженных рынках Западной Европы, продолжит увеличиваться.

Несмотря на то, что сохраняется относительная стабильность на рынке недвижимости стран Западной Европы, некоторые альтернативы предлагают существенные перспективы. Растущий спрос оказывает влияние на предложение рынка Центральной, Восточной и Южной Европы. Именно на этих рынках эксперты видят большие шансы для инвестирования с высоким процентом возврата, и ето мы рассмотрим далее в статье.

В одной из наших предыдущих статей мы уже вели речь о том, что в центре внимания людей (в том числе, и инвесторов) находятся скорее не страны, а конкретные города Европы. Важным принципом является сильная экономическая и инфраструктурная основы этих городов в отношении рынка недвижимости, которые порождают увеличение объемов инвестиций.

Традиционные города-лидеры (в большинстве своем, столицы государств) показывают огромное предложение на рынке, которое в состоянии перекрыть спрос и создает бешеную конкуренцию между инвесторами. Сами же инвесторы всё чаще присматриваются ко «вторым или перефирийным городам«, т.е. развитым городам, не являющимся столицей, но имеющим большой потенциал развития.

Рынок недвижимости Европы: основные тренды 2017-2018 гг.

Основными характеристиками, сопровождающими рынок недвижимости в Европе в 2017 году являются риск и изменчивость, колебания в структуре активов и цен на них. Несмотря на стабильность (в Западной Европе), и снижение доходности (в Великобритании), эксперты ожидают рост общего объема инвестиций на около 6%.

Неопределенность на рынке продолжается

2016 год был насыщенным на изменения, однако текущий год не сдает позиций. На развитие рынков могут влиять политические факторы, а именно, реальные действия Трампа, а не его риторика.

При этом в Европе продолжается дестабилизация банковской системы. Нидерланды, Франция и Германия в этом году прошли через выборы, которые могут как позитивно, так и негативно, повлиять на дальнейшее укрепление и развитие Еврозоны.

Будут ли далее опускаться банковские ставки по кредитам?

Эксперты считают, что на текущий момент еще рано делать выводы и говорить о дальнейшем снижении процентных ставок в долгосрочной перспективе. В условиях растущего риска инфляции, увеличения популизма в политике, нежелании проводить реформы, нестабильность в Еврозоне может привести к дальнейшему росту доходности ценных бумаг, особенно облигаций.

В то же время, эта ситуация может увеличить спрос на объекты недвижимости в Европе как более стабильный и прибыльный актив с потенциалом роста. Более того, несмотря на небольшую доходность некоторых рынков, в случае увеличения доходности облигаций у инвесторов может появиться выбор: облигации или недвижимость. Какой из активов сможет принести больше доходов в долгосрочной перспективе?

Насколько устойчив рынок и соответствует ли он ожиданиям потребителей?

На текущий момент эксперты не прогнозируют экономический бум, однако сам рынок демонстрирует устойчивость к возникающим рискам, при чём большую, чем ожидалось по результатам 2016 года. Общая тенденция характеризуется медленным, но устойчивым ростом рынка недвижимости, небольшим увеличением инфляции в некоторых регионах и снижению уровня безработицы в ведущих экономиках.

Эксперты указывают на растущий дефицит предложения на рынке недвижимости, что приводит к дальнейшему росту арендной платы, которая неравномерно распределяется по секторам и городам. Помимо выбора места положения, успешные инвесторы должны позаботиться о том, что бы создать доступное по цене и эффективное пространство для арендаторов.

Отсутствие дефицита капитала на рынке недвижимости

Инвестиционный спрос на недвижимость в 2017 году усиливается, поскольку стоимость облигации ослабевает, а инвесторы ищут безопасные и, в то же время, ориентированные на прибыль возможности размещения средств. Вопрос в том, будет ли предложение адекватно удовлетворять спросу и какой вид вложений будет наиболее эффективным.

Аналитики ожидают приток инвестиций в рынок недвижимости из стран Азии, хотя азиатский капитал будет соперничать с европейскими инвесторами, которые в поисках наилучшего соотношения возврата инвестиций, стабильности и маленьких рисков будут вкладываться в заграничные государства-члены ЕС.

Также ожидается деление капитала на уровни, поскольку некоторые инвесторы, как мы уже писали выше, будут ориентированы на города первого порядка (преимущественно, столицы наиболее развитых государств ЕС). Другие, в свою очередь, сфокусируются на рынках «второго уровня», не желая вступать в сильную конкурентную среду и сосредоточиться на стабильных возвратах инвестиций при меньших рисках.

Международные инвесторы не имеют границ

Одним из серьезных трендов текущего года остаются трансграничные инвестиции. Исходя из информации аналитиков, подобные инвестиции составляют около 78,3% рынка Центральной, Восточной и Южной Европы.

В то же время, трансграничные инвесторы сократили свою долю в трех основных экономиках Западной Европы (Германии, Великобритании, Франции). Новые инвесторы всё чаще выходят на более широкий перечень европейских рынков даже в качестве точки входа и используют возможности для диверсификации рисков и хеджирования собственного портфеля против внутренних рисков.

Так, рынки Черногории, Сербии, Польши получают усиленный интерес со стороны инвесторов стран Африки и Средней Азии. При этом капитал из Китая всё чаще направляется в рынки Германии и Украины. А вот в Западной Европе трансграничный капитал увеличивает не только свою долю, но и риски от владения недвижимостью в связи с возростаюшей конкуренцией.

Государства Европы со сбалансированным ростом в 2017-2018

Ключевыми странами, которые предлагают сбалансированный рост инвестиций в недвижимость по мнению экспертов, станут следующие:

  • Германия (в частности, Берлин), Скандинавия, Испания (Барселона и Мадрид);
  • Париж, который сильно выделяется на фоне остальных городов Франции. Здесь проводятся инфраструктурные проекты и вполне возможно они помогут городу стать еще более привлекательным для инвесторов.
  • Лондон остается неким магнитом для капитала инвесторов, даже не взирая на Brexit. Остальные города «второго эшелона» Великобритании (Манчестер, Бирмингем) также могут быть интересны для инвесторов в долгосрочной перспективе;
  • Центральная и Восточная Европа. Этот рынок безусловно заслуживает наибольшего внимания, поскольку инвестиционные возможности здесь несравнимо выше, чем в Западной Европе. Определенно, инвесторы будут искать возможности в развивающихся рынках стран, сравнительно недавно присоединившихся к ЕС — ВенгрииРумынии, Болгарии. Эксперты также пишут о России, но не стоит забывать, что рынки бывшего СССР — для отчаянных инвесторов, готовых принимать высокие риски.

Таким образом, рынок недвижимости Европы сможет предоставить варианты для разных категорий инвесторов. Очень важным фокусом остается ориентированность на желания потребителей услуг инвесторов, а именно, арендаторов.

Основные факторы риска европейского рынка недвижимости 2017-2018

Предлагаем пройтись по хронологии основных наиболее важных событий в 2017-2018 годах, которые могут значительно повлиять, в том числе, на рынок недвижимости Европы и его инвестиционную привлекательность:

  1. Январь 2017 — Инаугурация Дональда Трампа.
  2. Март 2017 — Инициация Великобританией статьи 50 о Brexit
  3. Март 2017 — Выборы в Нидерландах.
  4. Апрель — май 2017 — президентские выборы во Франции. 
  5. Сентябрь 2017 — Парламентские выборы в Германии. Опросы общественного мнения свидетельствуют о том, что растущая популярность партии Alternative fur Deutschland угрожает позициям Ангелы Меркель в качестве канцлера, а немецкие избиратели разочарованы нынешней политикой правительства.
  6. Декабрь 2017 — Окончание программы количественного смягчения Европейского центрального банка. После референдума в 2016 году Европейский центральный банк продолжил свою нынешнюю политику количественного смягчения до конца 2017 года. Она снизит объем покупок облигаций с 80 млрд. Евро в месяц до 60 млрд. Евро.
  7. Март 2018 — Президентские выборы в России. 11 марта 2018 года начнется первый тур голосования. Интрига над потенциальными кандидатами и политикой сохраняется, однако опросы продолжают показывать, что большинство поддержит Путина на четвертый срок.
  8. Май 2018 — Выборы в Италии. Выборы должны состояться не позднее мая 2018 года, хотя недавний референдум увеличил шансы более раннего их проведения. По словам одного из министров, выборы могут быть проведены увидеть уже в феврале 2017 года, что потенциально может вызвать дополнительную неопределенность в ЕС.
  9. Октябрь 2018 — Выборы в Греции. С учетом того, что Греция остается в долговом кризисе и настроения населения против текущей правящей коалиции заостряются, ожидается, что следующие выборы будут неустойчивыми и могут создавать дополнительные риски для и так нестабильного государства.

В поисках новых интересных рыночных возможностей

Как отмечалось выше, международные инвесторы рассматривают Центральную, Восточную и Южную Европу как сферы диверсификации своих портфелей и получения прибыли из разных частей Европы, тем самым обеспечивая собственные риски. Более того, цены на недвижимость в этих регионах ниже, чем в западных государствах, да и конкуренция менее насыщенная.

В то время как возвраты инвестиций в целом по Европе находятся на докризисных значениях, в таких странах, как Венгрия, Болгария и Румыния эксперты наблюдают существенный рост и потенциал для инвестирования.

В ответ на устойчивое восстановление экономики, рынок аренды недвижимости в Европе реагирует повышением оплат, что создает привлекательную обстановку для инвесторов в ведущих городах. Рост потребления в Центральной, Восточной и Южной Европе также превосходит остальные её части, что еще более позитивно влияет на спрос и стимулирует рост арендных плат.

Остается ли привлекательным рынок недвижимости Западной Европы?

Геополитические факторы будут стимулировать инвесторов, не склонных к риску, на поиски возможностей на уже знакомых рынках недвижимости, где можно ожидать стабильную прибыль.

Кроме того, увеличение капитала в инвестиционных фондах оказывает влияние на их руководителей, которым необходимо перераспределять капиталы для получения прибыли. Капиталы эти, по мнению экспертов, будут сфокусированы на Париже, Берлине, Франкфурте, Лондоне и Амстердаме.

Города «второго уровня» также имеют шансы на получение финансовых активов от больших инвесторов. Многое будет зависеть от качества инфраструктуры городов и их привлекательности для жизни населения. Хорошая цена недвижимости, возможность реконструкции центральных исторических частей города и перевода формы недвижимости с жилого фонда на нежилой позволит возводить уютные и престижные офисы и лофты, которые с высокой вероятностью будут пользоваться спросом у малого бизнеса и населения.

Ввиду изменений, произошедших в Великобритании в 2016 году, в приоритете останутся рынки Германии, стран Скандинавии и Франции.

Рынок недвижимости: Характеристика макрорегионов Европы

В данном разделе хотим предоставить детализированную характеристику основных четырех макрорегионов Европы (Западная Европа, Скандинавия, Южная, Центральная и Восточная Европа).

Западная Европа и её основные характеристики

  • Доля рынка стран Западной Европы в общем размере европейского рынка недвижимости составляет 70,6%;
  • Длительное время Великобритания продолжала привлекать огромные объемы инвестиций, до момента Brexit, когда инвестиционный интерес резко сместился в сторону Германии;
  • Интерес инвесторов постепенно смещается от столиц в сторону сильных городов регионального значения;
  • В будущем наиболее привлекательными станут города с инфраструктурными улучшениями и относительной автономией, которая позволит им регулировать привлекательность для бизнеса и удерживать инвесторов в этих городах на основе местных инициатив;
  • В результате описанных выше мероприятий 2017-2018 года инвесторы будут всё осторожнее относиться к Западно-Европейским рынкам.

Северные соседи: ситуация в Скандинавских странах

  • Страны Скандинавии всё больше обрастают популярностью у инвесторов, во главе со Швецией и Финляндией, которые показывают рост инвестиций на 14,6% и 44,6% соответственно в результате роста ВВП и увеличения рыночной ликвидности;
  • Несмотря на отсутствие фактических границ в Европе, в Скандинавии преобладают инвестиции из внутренних источников капитала;
  • Страны Северной Европы привлекают студентов, работников и туристов за счет высокого уровня жизни и стандартов окружающей среды. Соответственно, для инвесторов на рынке недвижимости здесь будет достаточно спроса;
  • Выборы в других странах ЕС могут стать для иностранных инвесторов безопасным убежищем. Это позволит переждать то время, пока в Западной Европе царит неопределенность.

Южная Европа

  • Испания и Португалия остаются популярными направления для капитальных инвестиций в 2017 году;
  • Привлекательность этих стран растет за счет увеличения спроса на профессионалов и, соответственно, уровня арендных плат как на жилом, так и нежилом рынках.
  • Высокий уровень туризма поддерживает сектор розничной торговли, что является позитивным аспектом для инвестирующих в нежилую недвижимость;
  • Качественное развитие инфраструктуры важных городов (а именно, Лиссабона и Мадрида) улучшило инвестиционный климат;
  • Инвестиционная привлекательность Греции и Италии упала в 2016 году, внутренняя экономика этих стран не была особо благоприятной для инвестиций. Однако, в Италии существуют позитивные перспективы в случае поддержки со стороны банковского сектора;
  • Снижение риска в портфелях международных инвесторов достигается путем объединения усилий с местными компаниями. Совместные действия и поступательная стратегия приведет обе стороны к достижению прибыли.

Центральная и Восточная Европа: наибольшие перспективы

  • Привлекательные цены, высокая доходность от сдачи недвижимости, особенно на менее развитых рынках, а именно в Венгрии, Румынии и Болгарии;
  • Высокая скорость развития ВВП в Центральной и Восточной Европе, которая опережает показатели других регионов Европе;
  • В результате экономического подъема, рынок недвижимости расширяется, привлечение трудовых ресурсов растет, а уровень безработицы постепенно падает. Эпицентры спроса — города международных сообщений (Прага и Будапешт);
  • Несмотря на некоторый негатив инвесторов к политическим изменениям, в целом инициативы государств поощряют здоровую конкуренцию за счёт упрощения регистрации бизнеса. При этом, затраты на рабочую силу ниже среднего уровня по Европе;
  • Высокий уровень использования технологий улучшает бизнес климат в Центральной и Восточной Европе;
  • Усиление рынка рабочей силы привело к увеличению размера арендных плат, что особенно ощутимо в Софии, Праге и Братиславе.

Что нужно знать перед приобретением недвижимости в Европе?

В каждом государстве ЕС собственник недвижимости будет иметь определенные финансовые последствия, которые следует проверить до совершения сделки:

  • какие местные налоги необходимо заплатить;
  • необходимо ли платить сбор за прирост капитала и можно ли как-либо избежать этого платежа;
  • что происходит в случае смерти одной из сторон, в частности продавца, как обстоит ситуация с преемственностью прав;

Следует заранее ознакомиться с правовой базой, под которую будет попадать данная инвестиция, что бы иметь возможность верно просчитать процент возврата инвестиций.

Более того, необходимо понимать территориальные особенности. Например, разница между государствами с позиции инвестиций в недвижимость может состоять и в правовых аспектах защиты сторон. В большинстве стран континентальной Европы больше защищен арендатор. Это значит, что в случае неуплаты им платежей будет достаточно проблематично такого человека выгнать из помещения. Обязательно держите это в уме.

Каков размер прибыли от аренды недвижимости в Европе?

Лучшим ответом на данный вопрос станет подробная иллюстрация. Компания Cushman & Wakefield совместно с Real Capital Analytics провела исследование рынка недвижимости Европы. В результате анализа были выявлены средние значения арендных ставок для различных категорий нежилого фонда. Также отображены чистые показатели возврата инвестиций после уплаты всех налогов и сборов. Результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Возврат инвестиций от вложений в нежилую недвижимость

Страна Магазины Торг.центры Офисы Склады
Западная Европа
Австрия 3,00% 4,00% 3,50% 5,85%
Бельгия 3,40% 4,25% 5,00% 5,35%
Франция 2,75% 4,00% 3,15% 5,00%
Германия 3,20% 3,90% 3,20% 5,00%
Ирландия 4,00% 5,25% 4,25% 5,25%
Люксембург 4,00% 5,25% 4,80% 6,00%
Нидерланды 4,00% 5,50% 4,90% 6,75%
Швейцария 3,20% 4,05% 3,60% 4,15%
Великобритания 2,50% 4,25% 3,25% 4,75%
Скандинавские страны
Дания 3,50% 4,50% 4,15% 7,00%
Финляндия 4,50% 4,80% 4,40% 6,40%
Норвегия 4,00% 4,25% 3,75% 5,50%
Швеция 3,50% 3,50% 3,70% 5,75%
Южная Европа
Греция 6,90% 8,30% 8,00% 8,50%
Италия 3,25% 5,00% 4,00% 5,75%
Португалия 5,00% 5,50% 5,25% 7,25%
Испания 3,50% 4,25% 3,90% 5,50%
Центральная Европа
Чехия 3,50% 4,25% 4,75% 6,50%
Венгрия 6,00% 6,25% 6,75% 7,50%
Польша 5,25% 4,75% 5,50% 6,75%
Словакия 7,50% 5,25% 7,00% 8,00%
Восточная Европа
Болгария 8,50% 8,00% 8,00%  —
Румыния 7,50% 7,00% 7,25% 8,75%
Россия 12,50% 11,00% 10,50% 13,25%
Украина 10,00% 13,25% 13,25% 13,50%

Исходя из табл. 1, размер возврата инвестиций в зависимости от государства и направления инвестиций может колебаться от 2,5% до 13,5%. Если взять за основу доходы в Западной Европы в размере около 3-5% процента после всех сборов, такие суммы не покажутся большими.

С другой стороны, сравним эту прибыль с 1% доходности в первый год от долгосрочных облигаций. В такой перспективе недвижимость кажется куда более инвестиционно привлекательным вложением. Более того, недвижимость не замораживает деньги, а позволяет получать наличность уже в течении месяца с момента аренды.

Конечно, необходимо быть осторожными и адекватно оценивать риски. Арендатор может либо уйти, либо решить вообще не платить арендные платежи. В некоторых случаях разбирательство с ним может быть долгим и утомительным.

В условиях низких процентных ставках по кредитам во всей Европе люди продолжат вкладывать активы в недвижимость. Доходы от неё могут перекрывать размер платежей по кредитам. Даже если рассматривать нулевой баланс, уже неплохо. В будущем, после выплаты кредита, объект недвижимости останется во владении. Собственник будет зарабатывать уже чистую прибыль без существенных первичных вложений. Насколько подобная инвестиция интересна — решать только Вам.

Редакция Close Europe надеется, что данная информация будет полезна инвесторам, начинающим  свой путь в Европе и желающих немного детальнее ознакомиться с рыночными реалиями. Надеемся, что материал был вам интересен. Будем очень признательны, если Вы оцените наш труд лайком и репостом в социальных сетях.

Не забывайте подписываться на Close Europe в Facebook и VK, чтобы следить за нашими новыми материалами. Если у Вас есть интересные идеи для статей или Вам хотелось бы почитать о определенных аспектах жизни Европы, напишите нам об этом в комментариях, будем рады узнать Ваше мнение. Благодарим за внимание!

Выбор страны, Главная, Недвижимость

One thought on “Рынок недвижимости Европы 2017: какое будущее его ждет?

  1. Pingback: Рынок недвижимости Европы 2017: какое будущее его ждет? — Твоя Европа

Добавить комментарий