Социальное жилье в Польше: оценка TBS

TBS: Купить социальное жилье в Польше?

Фото: Shutterstock

Уже неоднократно сталкиваемся с большим количеством вопросов о TBS как возможности приобрести социальное жилье в Польше. Редакция Close Europe подробно рассматривает данную форму использования квартиры в Польше и расскажет в деталях, что она собой представляет. Люди, активно интересующиеся польским рынком недвижимости наверняка замечали большое количество объявлений по типу “продам квартиру TBS”. Подобные объявления встречаются на различных ресурсах. За недвижимость устанавливается заявленная владельцем стоимость, которая, как правило, на порядок ниже рыночной.

Однако далеко не во всех объявлениях написаны правовые последствия “покупки” жилья по системе TBS. Именно поэтому мы решили разобраться в этом вопросе и составить более детальное представление о такой форме передачи и использования недвижимости.

Что такое TBS?

TBS расшифровывается как “Towarzystwo Budownictwa Społecznego” (Товарищество Общественного Строительства). Данная форма собственности возникла в связи с необходимостью обеспечить социальное жилье для семей с небольшим уровнем доходов. Задача состояла в том, чтобы затраты на жилье были сопоставимо ниже аренды или покупки жилья в кредит с правом частной собственности.

Зачастую социальное жилье в TBS предоставляется готовым “под ключ”, вот только “ключ” этот можно получить только на непостоянной основе. Что это означает? А то, что лицо, приобретающее квартиру в Товариществе, получает только права пользования, но не владения недвижимостью.

В данном случае, арендуемую квартиру нельзя заложить, завещать или передать в субаренду. Однако, можно обойти запрет на завещание следующим образом: арендатор может заранее договориться с арендодателем (Товариществом) о том, что в случае его смерти, и при соответствии члена семьи требованиям аренды, договор может быть подписан заново с другим лицом – членом семьи текущего арендатора.

Тем не менее, квартиру (а точнее, паевое участие арендатора в собственности), можно продать. В результате чего право аренды, соответственно, будет переуступлено новому арендатору. По сути TBS представляют собой арендные дома, в которых жильцы выкупают некоторую долю, и в дальнейшем оплачивают арендные платежи по более низкой (в сравнении с вторичным рынком недвижимости) ставке.

Правовые основы функционирования TBS в Польше

Создание и функционирование Товариществ общественного строительства регулируется Законом “О некоторых формах поддержки жилого строительства” от 26.10.1995 года. Нас будет интересовать разд. 4 данного Закона, который определяет правовые основы строительства и аренды квартир в Товариществах.

Следующим важным правовым актом является Закон “О защите прав арендаторов, жилищном фонде муниципалитетов и внесении изменений в Гражданский кодекс” от 21.06.2000 года.

Последним в данной подборке нормативных актов выступает Распоряжение Министра Финансов “О правилах и процедурах предоставления займов и кредитов из Национального жилищного фонда и требований к жилью, проектируемому за счет Фонда” от 12.06.1997 года.

Как получить социальное жилье в Польше: теория и практика

Законодательно установлено, что участником Товарищества становится человек, который оплачивает 30% расходов на строительство жилья, и в дальнейшем сможет получить право выступить самостоятельно в роли арендатора или назначить его (например, при участии родителей можно определить арендаторами детей, или внуков).

Важно знать, что в случае расторжения договора аренды и освобождения арендатором жилого помещения, указанный выше первичный платеж в размере 30% будет возвращен бывшему арендатору в течении 12 месяцев с момента выселения из помещения.

Там, где существует право, появляются и обязанности. Поэтому новый владелец обязан помимо коммунальных платежей вносить арендную плату за переданное ему  социальное жилье.

Стоимость аренды недвижимости по TBS

Как формируется арендная плата? Размер арендной платы зависит от отчислений на административные расходы, связанные с эксплуатацией здания, размера ремонтного фонда, а также размера кредита, взятого у Национального жилищного фонда застройщиком на возведение здания.

Поскольку перед получением права на аренду, новые жильцы оплатили 30% стоимости квартиры, застройщику остается выплатить лишь 70% кредита.

Более того, каждым воеводой самостоятельно устанавливается максимальный процент арендной платы с дома (при стандартных условиях составляет до 4% от стоимости постройки). Однако, если доходы арендатора увеличатся выше определенной квоты, существует возможность повышения размера аренды до средней рыночной по месту жительства.

Пример 1: Лицо проживает в городе, где стоимость 1 квадратного метра составляет 3500 злотых. Эта цифра умножается на 4% (0,04) и делится на 12. Так, стоимость квадратного метра в TBS составляет 11,67 злотых за метр. При двухкомнатной квартире размером 45 м. кв. стоимость аренды в месяц составит 525,15 злотых. Для сравнения, арендная плата  за проживание в квартире такого же размера, например, в Кракове, составит около 1600 злотых (без учета коммунальных услуг).

Также, арендатор должен оплатить задаток на обеспечение сохранности квартиры, который составляет до 10% её стоимости. В случае выписки из арендуемой квартиры и прекращения договора аренды, лицу возвращается уплаченный задаток.

Требования к Товариществам и арендаторам

Товарищество должно регистрироваться на сайте Министерства инфраструктуры Польши. Там же на сайте можно проверить перечень всех организаций, имеющих право на застройку по системе TBS.

Основные требования к арендаторам выдвигаются в связи с тем, что квартира предоставляется как социальное жилье. Поэтому, лицам необходимо показать, что уровень их доходов не превышает установленных лимитов.

Лимиты эти устанавливаются на основании базы расчета, которой выступает 1,3 средней зарплаты по воеводству. Так, для одного человека зарплата должна быть не более, чем на 20% выше базы расчета. Для семьи из 2 человек – не более, чем на 80% выше базы, и на каждого последующего члена семьи до 40% базы.

В то же время, размер семейного бюджета должен быть достаточным на уплату арендных платежей и коммунальных услуг. Правовыми актами устанавливается, что суммарный размер оплат за квартиру в Товариществе не должен быть выше 20-25% месячного семейного бюджета.

Пример 2: Пусть средний размер зарплаты в конкретном воеводстве Польше составляет порядка 2800 злотых. Тогда база будет равна 2800 х 1,3 = 3640 злотых. Для семьи из двух человек суммарный доход составит до 6552 злотых (+80%). Берем 2 комнатную квартиру из примера 1, где размер аренды составлял 525,15. Средние расходы на двоих в 2х комнатной квартире будут не выше 500 злотых, итого имеем не более 1000 злотых затрат, что соответствует требованию, описанному нами выше.

Уровень доходов доказывается двумя способами: 1) подачей декларации и 2) выпиской из налогового управления о всех типах доходов лица за отчетный период. Период этот составляет 2 года. Это значит, что каждые два года арендатор подает информацию о соответствии требованиям получения социального жилья в Польше.

Еще одно обязательное требование к арендатору заключается в полном раскрытии информации и отражении отсутствия во владении какой-либо другой недвижимости в одном и том же воеводстве, где находится квартира в TBS.

Последствия невыполнения требований арендаторами

Если арендатор не выполняет вышеперечисленные требования, то никакого уголовного или гражданского наказания он не несет. Допустимая мера воздействия Товарищества на него – это прекращение договора аренды в одностороннем порядке.

Если арендатор намеренно скрыл информацию о том, что у него имелось право собственности на другую недвижимость в том же регионе, его подвергают штрафным санкциям, которые равны 200% оплаты аренды за квартиру TBS на весь оставшийся период проживания в ней, пока арендатор не съедет.

В случае, когда арендатор демонстрирует высокие размеры зарплаты, договор может пересматриваться владельцами TBS в части арендной платы в сторону её повышения. При этом, если ранее мы писали о том, что размер был фиксированным и устанавливался при содействии муниципалитета, то в данном случае размер арендной платы будет устанавливаться не фиксированно, на усмотрение арендодателя.

Негативный опыт реализации TBS

На практике порой получалось иначе – пользуясь пробелами в законодательстве, находились умельцы, желающие заработать на TBS. Каким образом им это удавалось? Поскольку программа муниципальная, то на квартиры существует очередь.

Что такое очередь на получение квартир многие знают из опыта СССР – в такой очереди стояли годами. Здесь ситуация не лучше, поэтому те, кто уже такую квартиру получил по очереди, быстренько пытаются переуступить (читайте, продать) свое право на аренду квартиры.

Сразу возникает правовая опасность, поскольку “покупатель” этого права не является защищенным. Такое право переуступки трактуется законодателем как подарок, а даритель может взять деньги и “передумать” о предоставлении подарка (а именно, переуступки права).

Еще один правовой пробел возникает в силу того, что договор аренды в Товариществе является бессрочным. Поэтому человек может переуступить свое право, но физически не выезжать из квартиры, пока не выпишется (переоформит прописку на другое место).

Таким образом, текущее правовое поле предоставляет массу возможностей для различного рода мошенничества с квартирами Товариществ, необходимо быть бдительными и несколько раз подумать и взвесить все “за” и “против”, перед тем, как с ними связываться.

Отметим, что в связи с намерением муниципалитетов (как основных инвесторов) как можно сильнее снизить стоимость построек, дома Товариществ возводятся отнюдь не в центре городов, а в удаленных участках на окраинах или в близлежащих поселениях. Поэтому расчитывать на то, что по TBS удастся отломить лакомый кусочек недорого, и в хорошем месте, практически не приходится.

Социальное жилье в Польше: выводы и предложения

Проанализировав вышеизложенный материал, отметим следующее. Претендовать на квартиру в TBS сможет не каждый, исходя из описанных требований.

Поскольку у лица нет другой недвижимости, будет проблемно получить кредит. А он пригодится, ведь необходимо собрать сумму, равную 30% стоимости квартиры (а это как минимум порядка 40-50 тыс. злотых), а также 10% единоразового залога в качестве страховки (еще порядка 10 тыс. злотых).

TBS может стать хорошим промежуточным этапом для лиц, желающих получить временное недорогое социальное жилье в Польше, однако если есть финансовая и правовая возможность, лучше рассмотреть вариант получения кредита и приобрести недвижимость в Польше в собственность.

Надеемся, что изложенная информация будет полезна при принятии решения о способе приобретения недвижимости, и поможет сделать правильный выбор. Если вам понравился изложенный материал, просим поддержать ресурс Close Europe, подписавшись в социальных сетях (Facebook и VK) и поделившись информацией с друзьями. Пишите в комментариях, о каких еще аспектах жизни в Польше, или других странах Европы, вы хотели бы узнать. Благодарим за внимание!

Социальное жилье в Польше: оценка TBS: 2 комментария

    1. Close Europe Автор записи

      Добрый день, Ирина! Технически да, поскольку законодательного ограничения для владельца временного вида на жительство не существует. На практике, некоторые участники обсуждения в нашей группе утверждали, что для владельцев вида на жительство могут возникать препятствия, искусственно создаваемые самими TBS.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *